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宝安区人民法院石岩人民法庭法官柳海涛再次来到这里，居民老黄热情地将物业人员熬制的绿豆沙分给他一些。一口清甜下肚，老黄抹抹嘴，笑着对柳海涛感慨道：“现在这物业费，交得值！”{p}而就在不久前这里还是另一番景象——老黄等85名居民因不满物业服务，长期拒缴物业费，矛盾不断升级，物业管理一度陷入“服务越差越不缴费、越不缴费服务越弱”的恶性循环。{p}2020年，社区股份合作公司与物业公司签订服务协议，但由于沟通不足、服务存在瑕疵，许多居民拒绝缴费。物业公司多次催缴未果，最终将85人诉至法院。{p}调解室内，物业公司王经理满脸委屈地摊开服务记录：“四年了，街道清扫、路灯维护、安保巡逻、垃圾清运，哪样不是实打实做了？”{p}首次调解不欢而散，办案团队却没有放弃，迅速联合街道综治办、司法所和社区党委深入社区，挨家挨户走访。居民心中的疙瘩逐渐清晰——对股份公司代签合同的合法性存疑，以及对物业服务品质不满。{p}会上，柳海涛先肯定物业的基础工作：“王经理，这四年的服务大家有目共睹，公司运营的难处我们也理解。”话锋一转，他指向核心问题：“但居民反映的卫生死角、设施维护等问题，必须拿出实招整改。服务质量上去了，缴费意愿自然会提高，这才是良性循环。”{p}僵局面前，柳海涛明白，处理此类群体性纠纷，要先让居民听懂法律、清楚法理，态度才能从根本上转变。办案团队当即决定选取案件公开审理，以司法公开打破认知壁垒。{p}庭审中，法官条分缕析地回应居民质疑，引用《深圳经济特区物业管理条例》清晰阐释：股份公司有权选择专业物业服务；集体代表签订的合同对全体居民具有约束力；享受服务即需付费是法定义务。同时，法官也明确指出物业公司在服务中存在的瑕疵，判决将酌情核减相关费用。判决生效后，判决书复印件在邻里间传阅。清晰的法理阐释与核减依据，让居民态度明显松动，越来越多的人主动联系物业和解。{p}“台风天谁清理断枝保障出行？谁定期维护消防器材？深夜谁巡逻守护安全？”法官们用一个个贴近生活的问题，引发居民深思，并展示了在物业维护下街道整洁、车辆有序停靠、路灯明亮的画面。{p}老黄在人群中默默点头。宣讲结束后，他和不少居民主动到物业签订了调解协议。剩下几户仍有顾虑的居民，法官和社区干部则上门沟通，耐心帮他们算算“服务账”“法律账”与“长远账”，最终他们也和物业达成了调解协议。{p}不远处，孩子们清脆的笑声唤醒了柳海涛的回忆，他站在广场边静静注视着眼前这幅画面——老黄和物业人员在认真商议着什么，几位老人围坐在石桌旁对弈，孩子们在广场公共设施处嬉戏玩耍……{p}今年1月至10月，广东法院审结物业服务合同纠纷一审案件63216件，其中16017件调解结案，调解率达25.3%，申诉率和上诉率同步下降，其中上诉率低至4.37%，同比下降2.97个百分点。

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